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平安證券：政策端仍有改善空間 房地產板塊估值有望持續修復

考慮行業發展壓力不減，政策端仍有改善空間，板塊估值有望持續修復。中長期看，隨著本輪陣痛期中部分房企的退出或收縮，行業整體格局有望得到優化，具備融資、管控優勢的品牌房企市場份額及盈利能力均有望得到提升。

房地產開發板塊方面，關注短期抗壓能力強、中長期競爭優勢突出的龍頭房企保利發展、金地集團、招商蛇口、萬科A等，適度關注彈性二線標的如濱江集團、新城控股、金科股份等。

當前物管板塊估值已至歷史低位，年報季中期指引下調的壓力亦逐步釋放，隨著政策的持續松綁，開發企業資金端改善，有望帶來優質物管估值修復，關注如碧桂園服務、保利物業、新城悅服務、金科服務、星盛商業等。

安信證券：房地產放松進行時 直接利好兩類地產股

隨后南寧、哈爾濱等跟進放松限貸限售政策。近期房地產放松在政策工具上受限更少，地方政府放松房地產的自主權明顯加大，不違背“三穩”或已成為“因城施策式放松”的主要管理要求。在當前中低能級城市樓市較為低迷的背景下，預計“因城施策式放松”遠未結束，而且不排除樓市承壓較大的城市嘗試適度超越對標能級城市進行更大尺度放松的可能性，但在完全廢除“限購限貸”這些最核心政策方面可能會比較慎重。

直接利好兩類地產股。2021年10月以來，房企流動性逐漸承壓，部分房企特別是一些民營房企開始陷入流動性困境。11月初，央行率先發聲，隨后各部委開始聯合表態，“政策底”逐漸顯現，但民企流動性壓力仍然較大，隨著房企承壓面加大，市場總體風險偏好較低。在“政策底已現+承壓面加大”的綜合作用下，以保利發展為代表的大央企受到市場的青睞，民企地產股以短期反彈為主，總體表現偏弱。在此背景下，市場對流動性壓力是否會進一步向中小央企和國企蔓延心存疑慮，這類地產股總體表現明顯弱于確定性更高且有較好基本面支撐的大央企。

上海證券：具備融資、拿地優勢的品牌房企在未來的競爭中將具備明顯優勢

近期，多地出臺樓市新政穩定市場預期，廈門下調門檻，土拍熱度回升，島內地塊均溢價成交。隨著因城施策改革進一步深化，不排除會有更多的城市出臺相關政策。

短期內，信用環境仍需改善，信用債投資應更加謹慎聚焦現金流較好的頭部房企或資質較高的國央企，美元債應等待上半年剛兌高峰期過后再覓時機；中長期來看，具備融資、拿地優勢的品牌房企在未來的競爭中將具備明顯優勢。相關標的：(1)融資成本低且能在一二線城市持續拿地的龍頭房企，如綠城中國、龍湖集團等；(2)受“兩集中”土地政策影響較小，能夠通過多元化方式拿地的房企，如新城控股、寶龍地產等；(3)保障性租賃住房建設推動代建需求逐步打開，深耕政府代建多年的綠城管理控股。

中銀國際證券：一二季度交替時仍是地產板塊較好的配置窗口期 建議關注四條主線

一二季度交替時仍是較好的配置窗口期，政策改善預期仍在加強，建議持續關注地產板塊機會。我們建議關注四條主線：1)信用風險較低、融資渠道暢通、安全性較高的龍頭房企：保利發展、金地集團、招商蛇口、萬科A、龍湖集團、華潤置地。

2)財報安全性高、現金流較為穩定的區域性央國企或區域龍頭民企：建發國際、越秀地產、美的置業、濱江集團。

3)在降息等宏觀與行業政策改善影響下，邊際收益較大的彈性房企：旭輝控股集團、新城控股、金科股份。

4)當前收入確定較強、集中度加速提升，同時關聯房企近期信用風險緩釋，彈性反轉的地產后周期物業板塊：碧桂園服務、旭輝永升生活、保利物業、中海物業、新城悅服務。

國信證券：房地產行業基本面未見顯著改善 政策端博弈仍有較大空間

當前行業基本面未見顯著改善，銷售端依舊較為低迷，土地市場恢復活力仍需時日。我們認為在土地市場完全回暖之前，政策放松的腳步就不會停止，政策端博弈仍有較大空間，類似鄭州、哈爾濱出臺的相關政策在其他地區還會接踵而至，地產股當前依然值得買入。中短期看，伴隨著非限購地區較大力度的政策放松，布局三四線城市較多的二線龍頭房企將更加受益；中長期看，隨著快周轉模式退出歷史舞臺、房企遠期資產負債表的修復，經營穩健、綜合實力突出的龍頭房企將持續受益。4 月組合推薦招商積余、新城控股。

東興證券：政策維穩力度還會加強 高信用房企更具長期優勢

在需求收縮和預期轉弱的沖擊之下，供需兩端都面臨極大的沖擊，“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標將面臨極大挑戰，市場維穩力度進一步加強已經是刻不容緩。市場的健康穩定，既是防范化解風險的需要，也是行業向新發展模式轉型的基礎。

短期而言，隨著政策的陸續釋放與維穩預期的提升，這段時間行業政策氛圍較為友好，市場對于民企違約風險的降低會存在較大的博弈。但長期而言，持有高信用的房企才是更為穩健的策略。在銷售端，高信用房企更能獲得購房者的信任；在供給端，高信用房企不斷獲得金融機構的融資支持，在當前的市場環境下依然擁有公開市場拿地和并購獲取項目的能力。市場聲譽與經營實力為未來的發展奠定了基石。

我們認為融資的優勢將推動高信用房企在土地和并購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。推薦萬科 A，保利發展，金地集團。融資端的支持，也在滿足了頭部的穩健央企地產企業后，逐漸向經營穩健的民企溢出，市場對經營穩健的民企也將逐漸恢復信心，建議持續跟蹤經營穩健的民營房企龍頭如龍湖集團、碧桂園。

東方證券：在政策寬松預期的推動下 建議關注一線房企龍頭和部分高評級彈性標的

在政策寬松預期的推動下，我們建議一線龍頭和部分高評級彈性標的均衡配置，看好業績穩健的一線龍頭，推薦保利地產、萬科A；與業績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團、龍湖集團、旭輝控股集團。同時，我們看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業，推薦碧桂園服務、保利物業、招商積余、新大正、融創服務、星盛商業。

天風證券：未來房地產行業beta取決于行業結構調整、產能出清節奏和政策托底力度

戶籍限制的合理放寬和多層次的住房保障幫助新市民真正融入城市是釋放新市民需求、繼而彌補其理想需求與現實購買力差異的首要前提。我們認為新市民的住房安排，是從兜底、過渡、安居到改善等一系列的制度框架，傳統商品房將針對其改善性需求滯后打開。

在當前階段，放寬公租房申請條件、繼續加大保障性租賃住房和公租房供給將是滿足新市民安居需求的重要抓手；降低新市民獲取金融服務難度或為短期內彌補新市民理想需求與現實購買力差異的最可行方法。

投資建議來看，未來行業beta 取決于行業結構調整、產能出清節奏和政策托底力度；alpha在于收并購對重點房企資產負債表和利潤率的修復、逆周期加杠桿的精準度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。持續推薦：1)優質龍頭：金地集團、保利發展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2)優質成長：金科股份、新城控股、中南建設、旭輝控股集團；3)優質物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業、旭輝永升服務。

（文章來源：東方財富研究中心）