今年的樓市“金九銀十”成色不足。

回顧今年下半年的全國樓市：二手房市場“跌跌不休”，新房市場“冷熱不均”。

58同城、安居客近日發布的2021年《10月國民安居指數報告》顯示，10月份，中國新房找房熱度繼續下滑，環比下跌4.3%。當月樓市熱度下滑較大。易居房地產研究院數據顯示，10月份監測的13個熱點城市二手住宅成交量約為3.6萬套，較上月縮水1.4萬套，環比降低26.9%，同比大降42.8%；1~10月累計，13城二手住宅成交量同比增速年內首次轉負，下滑2.1%。

樓市為何會“入冬”？

深圳市房地產中介協會發展研究部主管華洪在接受第一財經記者采訪時表示，主要是因為今年以來調控施策更為精準，比如各地相繼效仿的參考價政策，對金融杠桿進行了精準打擊；與此同時，國家也在公共住房領域持續加大供給，緩解熱點城市供需矛盾；此外，受銀行系統貸款集中制度的影響，前三季度部分城市貸款額度趨緊，“綜合這些因素，當前樓市預期發生了根本變化。”

海淀熱點區域二手學區房繼續降溫

“實施指導價后，整個片區的二手房價格降了很多，大部分（掛牌價）都比指導價低。”北京市海淀區萬柳片區一位房產經理人近日對第一財經記者表示。

今年國慶長假前，北京市海淀區房地產經紀協會發出行業內部自律倡議，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為；同時，海淀房協也發布了部分熱點小區的二手房交易指導參考價，供中介機構參考。

這份名單包含海淀29個重點小區，針對60平方米以下小戶型、60~90平方米中戶型及90平方米以上大戶型均給出了指導價，超過掛牌指導價1%的則不讓掛牌。

這些舉措讓熱度已有所下降的海淀二手學區房市場再度降溫。

上述房產經理人表示，以年初迎來兩輪跳漲、小戶型房源掛牌價一度漲至19萬~20萬元/平方米的蜂鳥家園小區為例，10月份至今，該小區同類型房源掛牌價大致降為14萬元/平方米左右，若以房源總面積50平方米來計算，總價降了約有300萬元。但單價降低的同時，該小區掛出的房源量較此前少了十幾套，成交量也繼續萎縮。

在與蜂鳥家園小區相距約十公里的海淀上地東里小區，因背靠中國互聯網聚集區西二旗，今年年初，一度出現客多房少、“10天跳漲30萬”的景象，如今房價也趨于平穩。

“年初跳漲的水分已經被擠得差不多了。4個月前，60平米左右的小兩居成交總價還可達到900萬元（單價約16萬元/平方米），10月份以來，同戶型房源的掛牌價大概在11萬元/平方米，降幅甚至超過25％。即便如此，也鮮有成交。”該片區的一位房產經理人對第一財經表示。

銷售遇到壓力

海淀熱點區域二手房市場的量價齊跌現象，是北京二手房市場下半年遇冷的一個縮影。

合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經，北京二手房成交下行的背后，是諸如升級限購、圍堵“假離婚”、及時推出海淀指導價等一系列調控的共同作用，加之學區房不確定性和政策對樓市投機行為利空的確定性增加等因素，讓置業者、投資者和業主心態發生變化。此外，近月來，信貸收緊、批貸周期拉長更是對二手房交易造成了直接影響。

北京住建委官網數據顯示，北京10月二手房住宅網簽9340套，環比下調約25.7%，這也是北京二手房市場連續7個月成交下調。“10月成交已跌破萬套，未來兩個月，如果政策或信貸方面未見好轉，成交也將持續處于低位。”郭毅稱。

二手房流通性被降速，也影響了以改善及高端產品為主力的北京新房市場。伴隨樓市遇冷，此前熱門的樓盤，相繼面臨了銷售壓力。

位于北五環的北清云際，擁有多套83平米的小兩居戶型，被稱為“碼農剛需盤”。近日，其二期北區項目取得預售證并正式選房銷售。據媒體報道，因間隔不到一月時間，二期北區83平米兩居室房源的售價比一期南區同戶型降了25萬元，遭到業主維權。

對此，第一財經記者4日向一名北清云際開發商置業顧問求證，該名置業顧問稱，北區83平米戶型的房源確有降價活動，但只針對于全款客戶，若分期，價格并未松動。

除北京外，深圳、廣州、杭州、寧波等熱門地區也相繼傳出二手房市場驟冷、成交量觸底的消息。

以寧波為例，根據寧波住建局最新統計，9月全市二手住宅共成交3149套，其中市六區成交1845套。“此前，商業銀行房貸放寬周期拉長乃至停貸，導致二手房市場成交量持續走弱。10月份，雖然寧波奉化和鄞州相繼釋放出人才補貼政策，但樓市整體依然比較低迷，同時，當下寧波的二手房貸仍比較吃緊。”一名當地的房產中介告訴第一財經。

在深圳，二手房市場行情同樣不容樂觀。深圳二手價格環比從2021年4月由漲轉跌，至今已連跌7個月。根據深圳市住建局數據，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，環比9月下跌9.1%；成交面積為15.04萬平方米，同比下跌66.42%。

多房者開始焦慮

“業主和購房者的博弈仍在持續。大多數業主都愿意降價，但在已知底價基礎上，購房者的議價空間也縮窄了，購房者或持觀望心態；而不愿意降價的業主，則面臨兩個選擇——出售但不讓掛牌，或選擇觀望，暫緩出售。”前述北京海淀區萬柳片區房產經理人對第一財經記者表示。

伴隨學區房的不確定性增加、政策對多套房持有者利空等消息相繼傳出，部分持有三四套房產的北京人開始焦慮起來了。

李女士在北京東城區持有一套小戶型學區房，并在京另持有兩套100平方米左右的房產，她表示，學區房是給孩子預備的，買的時候也在近幾年比較高的價位。伴隨教育均等化的推進，學區房價值或繼續縮水，她開始考慮拋售，“但當前，購房者繼續看跌，并不適合出手，我可能會再觀望一段時期。”

在浙江寧波擁有6套房產的鄭女士也對第一財經表示，“伴隨政策對多套房持有者的潛在風險增加，我之后或會考慮置換和優化資產配置，但在樓市下行、政策尚不明朗的當口，我還在觀望。”

鄭女士稱，9月份以來，當地不少新房一開盤很快被搶完，近期，雖新房成交量有所降溫，但成交價卻沒什么變化。相比之下，二手房成交量更低迷，掛牌價也時常出現松動。在此背景下，鄭女士并沒有交易的打算。

與此同時，她還表示，“由于我目前所持的房產大都在學區或者較為核心的地段。綜合這幾年的行情，房價還在一路高升的，大致從2012年~2015年開始，增長速度明顯加快。近年來，公民同招政策讓學區房漲了一波，融創項目拿地讓周邊的房子漲了一波。所以對于這部分房產，我在接下來較長時間內也不打算拋售。”

她以自持的一套位于寧波鎮海中學附近的學區房為例，房子面積為70多平方米，2012年以60萬元總價買入(二手)，2018年掛牌價在120萬元，現在價格在300多萬元。

不過，除卻位處熱門區位且將長期持有的房產外，鄭女士稱，隨著樓市分化，她不會再考慮去遠郊投資。2018年，她曾在寧波余姚以90萬元的價格置購過一套110平方米的房產。但由于近年來該房產所在的地段市場行情不樂觀，一年一萬多、每月不到1000元的租金僅為寧波中心地段的1/5~1/4，房屋增值的空間也有限，甚至有向下波動的風險。

“原本投資那塊是因為在高速路口下面，覺得可能有升值的空間，但閑置了太久，今年打算出租時，發現租金很低，還不如賣了來北侖付首付，再買一套。所以，我今年以103萬元的總價把它賣出了。”鄭女士稱。

讓房子回歸居住本質

西南財經大學經濟學院教授劉璐對第一財經分析稱，當前樓市分化加劇的問題，不僅體現在不同城市之間，甚至同一城市內部的不同區域之間，樓市走勢的分化也在加劇，“投資者對政策的預期，或將使樓市分化加劇，即熱的區域有可能更熱，而冷的區域有可能更冷。”

多名分析人士對第一財經表示，當前置業者心態變化背后，也與樓市底層邏輯發生了根本性變化密切相關，這是在樓市去杠桿化、去投資化背景下，市場的正常反應。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜分析認為，預計熱點地區多套房持有者，一方面可能會綜合考慮持有成本、出租收益或未來房價上漲預期（結合住房類型、區位等）等因素，評判是否出租或出售；另一方面，也會考量自住住房的居住品質對多套進行置換改善居住條件。

近日，深圳聯合產權交易所網站顯示，有相關機構一次性拋售位于深圳百花片區長城大廈小區的23套學區房，其拋售價格明顯低于市場價格。而該片區的一名房產中介告訴第一財經，從該房產10月18日在網站上掛出后到目前為止，公司里一直沒有聽說有同事帶客戶去拍。據其介紹，在售的這23套房源，所帶的學校是深圳實驗中學和百花小學，皆是“名校”房源。

華洪認為，調控政策不會消滅掉市場需求，只會改變交易節奏，調控的本質在于讓房子回歸居住本質。因此，居住屬性占優的房源依然會得到青睞，而在調控過程擠出來的投資客，出現局部拋售也屬于市場的正常現象。

58安居客房產研究院統計數據顯示，10月全國找房熱度持續下行，不過三亞、汕頭、揚州等城市找房活躍度環比出現了上漲態勢，其中，三亞10月找房熱度環比上行13%；在一線城市二手房熱門板塊排名中，購房者對于北京密云、長陽、北七家、良鄉和懷柔關注度較高；上海的南橋、浦江鎮、陸家嘴、惠南和九亭關注度較高；廣州的新塘、新區、科學城、花都西和金洲較受青睞；深圳的龍崗中心城、后海、華僑城、大運和民治等板塊熱度靠前。

在“穩”樓市政策頻出的背景下，深圳剛需金先生既覺得是趕上了買房的好時機，但又擔心購買的二手房變成“高位上車”，而另一方面，熱門新房打新又難中簽。上述深圳百花片區的中介也對第一財經記者表示，最近不少有想法買房的客戶都比較關心房地產稅和大學區政策，多數還是想著觀望觀望，再等等。