5月25日，北京產權交易所披露，中國金茂(0817.HK)旗下子公司擬轉讓持有的嘉興浦晨投資有限公司(簡稱“嘉興浦晨”)30%股權。這是5月份以來中國金茂第三次出售項目公司股權。

一個月內連續出售三家項目公司的股權，中國金茂是中國房企中為數不多的一個。中國金茂一方面密集退出項目，另一方面積極投資拿地，而公司當前面臨的最大問題是：持續“開疆拓土”背后，不斷攀升的高杠桿率、償債能力弱化為企業帶來資金壓力。

退出虹口項目

5月25日，北京產權交易所披露，中國金茂旗下的北京興茂置業有限公司擬轉讓持有的嘉興浦晨30%股權，底價11.92億元，交易保證金3.57億元，披露時間截至6月19日。

根據掛牌文件披露，嘉興浦晨成立于2017年5月，注冊地址位于浙江省嘉興市南湖區，注冊資本30億元，為國有參股企業，經營范圍涉及實業投資、投資管理、投資咨詢。控股股東嘉興龍茂投資合伙企業(有限合伙)持股49%，北京興茂置業持股30%，嘉興坤茂投資合伙企業(有限合伙)持股21%。

截至今年4月30日，嘉興浦晨營業收入為0，營業利潤、凈利潤均為-0.05萬元;總資產為30.19億元，總負債1936萬元，所有者權益約30億元。

據了解，嘉興浦晨自成立以來，主要運營上海虹口項目。2017年6月，嘉興浦晨以總價41.24億元、樓面價3.6萬元/平方米、溢價率0.24%競得上海市虹口區提籃橋街道HK314-05地塊，性質為商服用地。

2019年12月，嘉興浦晨設立上海坤茂置業有限公司，以上海坤茂置業有限公司作為上海虹口區提籃橋街道地塊開發的項目公司。該地塊位于上海虹口區提籃橋街道，建設用地面積2.29萬平方米，總建面19.84萬平方米，建設周期自2018年至2021年。

此次，中國金茂子公司轉讓持有的嘉興浦晨股權，若轉讓成功，中國金茂將退出上海虹口項目。

“上海虹口項目整體比較優質”，地產分析師嚴躍進認為，“中國金茂退出該項目，主要有兩方面的因素，一方面項目前期成本較高，后續開發可能遭遇天花板;另一方面，企業可能存在融資需要，退出項目可以回籠資金，緩解資金壓力。”

密集出售項目公司股權

《投資者網》梳理發現，這并非今年中國金茂首次出售項目公司股權。事實上，中國金茂在一個月內連續出售三家項目公司的股權，這在中國房企中并不多見。

據北京產權交易所消息，4月20日，中國金茂子公司廣州金茂置業有限公司擬轉讓蘇州城茂置業有限公司50%股權，底價約2.71億元。5月6日，中國金茂子公司北京豐茂置業有限公司轉讓鄭州展輝置業有限公司51%股權募集資金項目，募集資金金額擇優確定。根據披露，中國金茂子公司分別持有上述兩家項目公司100%股權。

截止2020年03月31日，蘇州城茂置業有限公司營業利潤10.37萬元，凈利潤10.37萬元;資產總計15.35億元，所有者權益為-43.44萬元。

據悉，2019年1月29日，金茂集團以39.02億元摘得張家港市高新區6宗地塊，總出讓面積341326㎡。其中，蘇州城茂置業14.7億元摘得2012-A19-A號、2012-A19-B號地塊。而早在2018年，金茂已與張家港高新區達成合作，擬建設張家港智慧科學城，規劃范圍11.36平方公里。

關于鄭州展輝置業有限公司，截至2020年2月29日，其營業收入0元，凈利潤-56.94萬元;資產總計22.35億元，總負債22.36億元，所有者權益為-56.94萬元。

據了解，鄭州展輝持有的核心資產為位于鄭州市龍湖內環南路南、眾意西路東的鄭政出〔2019〕14號城鎮住宅地塊。該地塊由金茂于2019年12月20日以總價22.1億元競得，折合樓面價23539元/㎡，距離熔斷價差0.7億元，出讓面積5.52萬㎡，容積率1-1.7，最低投資總額19.45億元。

針對近期中國金茂旗下項目公司股權頻繁轉讓一事，嚴躍進認為：“這并不正常。就類似房地產企業而言，與泰禾集團業務發展過快出現資金壓力不同，中國金茂本身資金壓力較少。但是，在目前融資收緊疊加疫情影響房產銷售不理想的環境下，中國金茂可能整體資金回籠不達預期。”

關于中國金茂出售項目公司股權的目的，嚴躍進預測：“中國金茂回籠資金會繼續去做擴張。對于一些受約束較多的項目，或者是開發成本難以回籠的項目，中國金茂提前出售，后續會尋找新的機會去投資拿地。”

資金承壓杠桿率攀升

根據中指研究院數據顯示，2020年1-4月，中國金茂拿地面積279萬平方米，拿地金額136億元。拿地面積位居全國房地產企業第十位，拿地金額位居第二十位，勢頭強勁。

此外，2020年前4月，中國金茂已錄得已認購(未簽約)物業銷售金額共計108.45億元。已完成其年度銷售目標2000億的22.55%。

在中國金茂持續“開疆拓土”背后，不斷攀升的高杠桿率、償債能力弱化，成為中國金茂當前面臨的最大問題。

2016年至2019年，中國金茂的凈負債率分別為0.54%、0.78%、100.23%、117.58%，出現大幅度提升。2019年公司資產負債率由71.2%上升至73.4%，凈資產負債率由85.2%上升至91.8%。而截至2020年3月末，中國金茂負債總額由2019年末2360.59億元增加至2852.49億元，資產負債率提升至82.38%。

從償債指標來看，中國金茂償債能力較弱。2019年末，中國金茂在手現金及現金等價物余額171.9億元，同比下降19.4%。公司有息負債總額960.4億，其中短期負債占比27.8%。短期負債覆蓋比下降至0.6倍。

目前中國金茂業績增長已放緩，盈利能力減弱。從業績層面而言，2017年至2019年，中國金茂凈利潤分別為39.78億元、52.11億元、64.52億元，增速分別為56.88%、31.00%、23.82%，增速逐年下降。從毛利率來看，2020年一季度毛利率為30%，較上年同期49%出現明顯下降。

而在今年3月，因中國金茂2019年業績不及預期，未來一至兩年，其杠桿率可能不會大幅改善，標普將中國金茂的展望從“穩定”調整為“負面”。同時，標普確認該公司“BBB-”發行人信用評級，以及該公司擔保的高級無抵押票據“BBB-”發行評級。

值得一提的是，中國金茂發行的企業債券“17金茂控股MTN002”將于2020年7月10日到期，債券規模為25億元，票面利率為4.78%。

關于以上中國金茂出售項目公司股權、杠桿率攀升、償債能力弱化等相關情況，《投資者網》試圖致函致電中國金茂求證，均未有結果。

根據中國金茂在2019年年報中披露的投資者聯絡方式操作后發現，其年報中披露的電話為空號;函件發往其披露的電子郵箱，遭遇退信。退信原因為：“收件人郵件地址(chinajinmao_IR@sinochem.com)不存在，郵件無法送達。”

此外，《投資者網》根據企查查信息與中國金茂官網顯示的電話與郵箱信息，試圖聯系中國金茂，但同樣得到“空號”回復以及郵件退信。

投資者聯絡方式是企業與中小投資者的溝通橋梁。作為一家港股上市公司，中國金茂的投資者聯系方式如同虛設，這也從一個側面看出公司對投資者關系的忽略程度。(思維財經出品)