2月20日晚間，證監會宣布啟動不動產私募投資基金試點。同日中國證券投資基金業協會發布了不動產私募投資基金試點備案指引試行文件（下稱《指引》）。

“過去幾年不動產方向的私募股權基金在國內蓬勃發展，投向商業地產、基礎設施的私募基金陸續備案，投資運作的流程、經驗與業績歷經了市場檢驗，也跑出了一批相對優質的管理人。新的指引將有利于遴選一批優質的基金管理人，整合廣泛的社會資源，進一步支持不動產行業的健康發展。”弘毅投資董事總經理鮑筱斌對第一財經記者表示。

引導長期資金入市、投資標的選擇廣泛

(資料圖)

證監會表示，由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監管政策。

鮑筱斌對第一財經表示，在落實“促進房地產業良性循環和健康發展”的決策部署，促進房地產市場盤活存量的大背景下，政策制定部門希望通過引入優質管理人、適度放開投資范圍，充分發揮私募基金專業投資運作優勢，并引導長期資金入市，為市場持續帶來專業的潛在增量資金。

值得注意的是，《指引》第三條明確規定不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

鮑筱斌認為本次《指引》充分考慮了不動產私募投資基金所投的底層資產種類廣泛，且均涉及到服務實體經濟與民生的特點，也兼顧到不動產投資具有資金體量大、周期長、地域差異大、跨經濟周期等特點。

天達共和律師事務所律師李瑩表示，根據《指引》，試點不動產基金可以投資存量商品住宅和市場化租賃住房。但需注意，此處對存量商品住宅的要求比較高，在要求其五證齊全的前提下還應已實現銷售或主體建設工程已開工。除此之外，保障性住房和市場化租賃住房也分別存在一定的開發或建設進度要求，但總體相較存量商品住宅顯著降低。

商業經營用房和基礎設施項目也被囊括在本次試點政策的范圍之內，此類項目不存在開發或建設進度方面的要求。

有利于擴大不動產私募基金規模

針對不動產投資，部分機構們很早就開始了布局。

鮑筱斌表示，弘毅自2014年設立不動產投資業務以來，通過7年的發展，已投存量不動產項目17個，城市更新及產業園區資產超80萬平方米，其中超過70%的投資前瞻性地布局于一線城市新經濟產業高度集中的多個產業園區項目中，已投資產總規模超300億元人民幣，覆蓋物業類型包括產業園區、寫字樓、配套商業、長租公寓等。

深創投集團副總裁蔣玉才對第一財經表示，深創投早在2017年就設立了專注于不動產基金投資的子公司——深創投不動產基金管理（深圳）有限公司。

中基協公布數據顯示，截至2022年末，存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元，在支持房地產市場平穩健康發展、促進不動產市場盤活存量、轉型發展等方面發揮了積極作用。

不過蔣玉才也坦言，對于私募基金行業而言，從國際知名的私募機構黑石等機構來看，投資于不動產的基金規模均在其管理規模中占據重要比例，而國內不動產私募基金在整體私募基金規模中的占比還不高。

此次不動產私募投資基金試點的推出，為私募基金參與不動產投資建立了明確的規范，有利于推動不動產私募基金的發展壯大。通過甄選不動產投資領域的頭部私募基金管理人開展試點，發揮示范效應，有助于吸引更多私募投資機構持續積累不動產投資規模和退出經驗，儲備團隊人員，早日達到對管理人的試點要求，促進不動產私募基金的蓬勃規范發展。

值得注意的是，部分機構認為，《指引》文件的推出對于存量REITs業務也有一定幫助。

鮑筱斌對第一財經記者表示，新的《指引》有利于培育健康的不動產投資市場，特別是持有類資產的長期運營、提質增效，為擴大公募REITs和私募REITs底層優質資產奠定基礎。新的《指引》實施后，還將有利于機構投資人選擇優質的基金管理人，進行廣泛投資，從而有利于多元化投資主體參與不動產投資，擴大不動產行業資金來源，進一步規范行業的投資行為、提升行業的投資效率。

以公募REITs為例，新的《指引》的實施，不僅有利于擴大公募REITs優質資產儲備，更有利于推動機構資金提前參與到以產業園等業態為主的基礎設施項目的培育過程，待資產運營成熟后繼續享受公募REITs的長期穩定收益，形成從私募到公募的投資閉環。