最嚴“限購令”實施7年后，北京城市副中心通州傳出“雙限購”松綁的消息。

25日，有坊間傳聞稱，北京某市屬國有企業的員工們收到了一則事關通州區購房資質的郵件，郵件內容包括：為推動城市副中心向質量發展，支持市屬企業在非首都功能疏解工作中發揮示范帶頭作用，通州區擬同意公司具備北京購房資格的員工，在通州區購買一套住房。

26日上午，第一財經致電通州區住建委，一名分管購房資質要求事務咨詢的工作人員告訴記者，確有聽說，享受該購房資質放寬的群體包括：非首都功能疏解項目名單中的部分企事業單位員工和招商引資的相關人員。

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“但具體推進工作并非通州住建委主導，且我們也不分管購房資格的審批。從流程上來看，需要單位先根據一定的標準，篩選出一定數量的人員名單，再統一由區里交由北京市相關審查單位進行審核，最終確定上報人員能否購房。”該名工作人員建議，由于同一單位員工，是否享受該購房資質的優待也存在差異，建議直接咨詢工作單位。

另有當地中介對記者透露，早在今年3月左右，通州限購松綁的口子已悄然打開，對于通州運河商務區一些企事業單位職工，將連續三年社保的資質要求縮短為三個月。“但受益人群比較有限。放寬限購只針對新房市場。”

樓市成交跌回七年前

根據北京市住房和城鄉建設委員會和通州區人民政府在2015年聯合發布《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》，在符合北京現行限購政策基礎上，可以在通州區購買一套商品住房的家庭，仍需滿足四類附加條件中的一條。

四類條件分別為：京籍無房戶；已有1套住房的通州戶籍居民家庭，需落戶通州3年（含）以上；已有1套住房的本市其他區縣戶籍居民家庭，需近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅；在京無房的外地人，需近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅。

這意味著，通州“限購令”升級后，在北京其他區擁有一套房產的京籍人員，但因工作調動等原因，計劃在通州購房的，需將原有房產出售，再在通州購買首套商品住房；如果是已婚家庭，也可以選擇先在通州工作3年，滿足3年社保或個稅的條件之后再購買第二套商品住房。

之所以升級通州的住房限購，通州住建委曾在2017年舉辦的 “副中心規劃建設”一把手微訪談中提到，一方面是要堅持住房的居住本性，遏制炒房行為；另一方面，是希望通過社保戶籍等條件來實現通州的職住平衡。

第一財經注意到，在北京通州“雙限”政策出臺的年份，正值國家聚焦“去庫存”、全國樓市政策普遍放松之際。但彼時，受到京津冀協同發展以及北京市政府遷往通州等利好消息影響，通州樓市迅速升溫，通州的房價也水漲船高。疊加通州住建委前期打擊捂盤惜售、虛假宣傳、惡意哄抬價格等行為無果，通州庫存告急等原因，通州的樓市政策在當時全國放松潮中逆勢加碼。

中原地產最新研報顯示，“雙限”政策前一年（2014.9-2015.8），通州區新建商品住宅累計成交7361套，月均成交613套，而“雙限”政策落地一年（2015.9-2016.8）累計成交3842套，月均成交320套，較之前下跌48%，同期全市降幅僅4%。2021年通州樓市成交量達到限購7年來的最高峰，但仍未超5000套。

其中，政策調控更容易觸及的新房市場成交回落更明顯。根據上述研報，2013年-2015年，通州新房成交套數占全市的比值均超過15%，而2016年以來，截至2022年8月中旬，新房成交占比仍未能恢復至“雙限”政策前。

另據通州區統計局數據，2022年1-5月，通州區商品房銷售面積為406290平方米，同比增長8.7%；但新開工面積為295424平方米，同比下降14.5%。

區域土地市場亦整體趨冷。今年2月，通州舉行2022年擬入市土地推介會，全年擬供應10宗土地，其中居住類用地8宗。但截至8月初，居住類用地中仍存在沒有正式掛牌成功出讓的地塊。

松綁“限購”后，樓市影響幾何？

“和7年前相比，通州的住房市場已經出現了明顯變化。” 中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區域科學協會副理事長王業強稱。

他對記者表示，一方面，購房政策收緊后，在打擊投機炒作行為的同時，也抑制了一部分剛需和改善性需求。“通州作為北京城市副中心，通州的人口、產業、基礎設施建設都即將迎來一個快速發展的高潮，過嚴的樓市調控不利于通州的長遠發展”。另一方面，北京歷來都是全國樓市政策的風向標，此前，即便全國樓市整體下行壓力較大，北京的樓市調控政策一直比較緊。但近月來，北京開始針對局部地區和特定人群松動限貸和限購，這充分說明樓市已經到了關鍵拐點，或預示全國樓市政策的全面放松。

“此外，通州目前的發展定位已經明確，相關區域的戰略規劃也已經出臺，房地產作為實現通州高質量發展的一個重要的手段，服從于產業的整體發展，放松限購正當其時。” 王業強稱。

在“雙限”政策出臺的第二年，通州的定位發生改變，由 “市行政副中心”升級為“城市副中心”。根據北京市總體規劃要求，北京城市副中心到2035年人口控制目標為130萬，將會承接北京中心區疏解人口40萬-50萬人。

從供給側來看，“雙限”政策制定之初，區域樓市去化快、供給不足的階段性背景已不復存在，目前，當地甚至出現了樓市庫存積壓的情況。中指研究院數據顯示，2017～2021年，通州區商品住宅市場的可售套數和可售面積持續走高，分別從2017年的2835套和308631平方米上升至2021年的10620套和1301360平方米。

多重因素影響下，去年以來，通州周圍地區陸續傳來限購松綁的信號。

2021年4月，在人民網領導留言板上，針對網友“馬駒橋部分地區已正式劃歸亦莊開發區，何時會解除原有通州區限購政策”的疑問，北京經開區回復稱“截至目前，亦莊新城地區按原購房政策執行。但對于亦莊新城范圍房屋限購政策，“我們正在積極研究”。

而在與通州隔河相望的燕郊，今年8月份也正式官宣全面取消限購、限售。根據“廊坊政務”官方平臺日前發布的《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施》“明白卡”，取消戶籍、社保（個稅）等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件，對“北三縣”（三河、大廠、香河）和環雄安新區周邊縣（市）等重點區域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

王業強預計，隨著通州的放松限購，將對環京樓市進一步起到促進作用。“但短期不會出現明顯的效果，需要根據根據整體市場發展進一步判斷。”

那么，隨著通州及周圍區域限購政策逐步放松，如何防范擁有更多產業和人口的首都核心區以東樓市“虛火過旺”？

王業強提出了四點建議：第一，樓市放松政策在執行時仍要堅持“房住不炒”的基調，以形成穩定的市場預期；第二，要堅持因城施策、一城一策的調控方向，強化區域政府維護樓市穩定的主體責任和樓市調控的主動權；第三，加強樓市供給側改革，將滿足新市民的剛需和改善型需求作為政策重點，加強土地支持政策；第四，要將放松限購政策與保障性租賃市場發展結合起來，以進一步平抑房價并更好滿足不同層次的住房需求。