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國盛證券：十字路口的房地產！地產當前所處的周期位置曝光

地產當前所處的周期位置：(1)大級別周期的腰部平臺回暖期：我國房地產行業的新房銷售總量在2021 年見到歷史大級別周期的頂部，現處在長坡下行周期的中段，會在當前13-14 億平的總量平臺企穩，并在政策驅動下回暖。(2)中級別周期下的去庫存階段：從短庫存及庫存去化周期維度來看，短期處在歷史相對高位，去庫存是當下的節奏。去庫存有兩種辦法：提振銷售或者控制供給。在杠桿打不開的當下，供給都無法顯著放量。同時，由于土地財政的依賴度較高，供給也無法再進一步收縮，故提振需求是唯一的短期選擇方向。(3)小級別周期里的蕭條轉復蘇期：商品房銷售市場正處蕭條期的時候，政策在衰退期中段已經出臺，后續會逐步進入復蘇期、繁榮期。我們認為無論是大級別、中級別還是小級別周期所處的位置都預示著，今年的房地產政策力度仍需加碼。

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投資建議來看，房地產多點爆發的問題需要系統性的解決方案。下半年到年底，有望見到第二波強力放松政策的加持，地產和物業均有絕對收益的空間，維持地產開發板塊“增持”評級。建議關注：A 股—濱江集團、保利發展、華發股份、萬科A、金地集團、招商蛇口、建發股份；H 股—綠城中國、華潤置地、中國海外發展、越秀地產、中國海外宏洋、中國金茂；物業—A 股關注招商積余；H 股關注華潤萬象生活、綠城服務、中海物業、保利物業。

國金證券：重塑行業格局！竣工交付風險或加速房企的銷售分化和供給側出清

竣工交付風險或加速房企的銷售分化和供給側出清，重塑行業格局，同時預計針對風險事件出臺的系列措施將修復市場信心，同時我們認為本輪周期中將由高能級城市、改善需求引領行業復蘇。首推積極布局重點城市核心板塊、擁有高質量產品服務力的房企，如綠城中國、建發國際、濱江集團等或把握強者恒強的機遇，行業地位或將進一步提升。穩健選擇推薦財務結構健康、現金流安全的頭部國企央企，銷售相對穩定，也能保持一定拿地強度，如保利發展、中國海外發展。

東方證券：銀保監會定調保交樓 基本面復蘇仍需寬松政策加碼

銀保監會定調“保交樓”及鄭州等地出臺項目交付紓困舉措，或一定程度上托底市場信心，但需求端修復的動力勢必受到拖累。與此同時供應端或重新收緊預售條件及預售資金監管，而保交付壓力也將對房企新拿地新開工形成擠出效應。在供需兩側持續走弱、地產持續拖累經濟的壓力下，我們認為Q3 有望迎來政策寬松的窗口。同時企業間分化將加劇，低評級房企仍處在持續失血的狀態。我們繼續看好龍頭房企市場調整階段的優勢地位，此外區域型房企有望在結構性市場中擁有更好的彈性。

看好業績穩健的一線龍頭，推薦保利發展、萬科A；與業績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團、龍湖集團。同時我們看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業，推薦碧桂園服務、保利物業、招商積余、新大正、融創服務、星盛商業。

申銀萬國證券：目前房地產基本面底已現！預計一二線城市將進入政策銷量共振優質房企將進入長短期成長共振

中短期來看，我們認為目前房地產基本面底已現，后續基本面改善路徑或將呈現“√￣”型走勢，并將演繹出強于以往的結構彈性，包括核心城市和優質房企，并預計一二線城市將進入政策銷量共振，優質房企將進入長短期成長共振。從中長期來看，我們認為我國房地產行業后續發展路徑或將類似于美國房地產行業和中國白酒行業“總量趨弱+格局優化”的模式，并預計格局優化后優質房企成長空間將再次打開，有望實現量質雙升。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發展、建發股份、濱江集團、招商蛇口、華發股份、金地集團、中國建筑、新城控股、萬科A；推薦：H 股：華潤置地、中海外發展、龍湖集團、建發國際、旭輝控股、碧桂園，并建議關注：綠城中國；并維持物業管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務、旭輝永升服務、華潤萬象、保利物業、中海物業、新大正、綠城服務、寶龍商業、新城悅服務。

平安證券：房地產板塊有望迎來政策寬松與銷售復蘇推動的基本面兌現行情

我們認為下半年隨著政策持續發力，預期穩定下房地產將繼續溫和修復，板塊有望迎來政策寬松與銷售復蘇推動的基本面兌現行情。開發板塊建議優選銷售、投資占優，率先受益行業復蘇的高信用企業，如保利發展、中國海外發展、招商蛇口、萬科A、金地集團、濱江集團、天健集團等。多元化方面，隨著房地產溫和復蘇，物管成長性及獨立性擔憂有望緩解，龍頭物企估值有望修復，建議關注碧桂園服務、保利物業、招商積余、新城悅服務、星盛商業等。同時建議關注地產產業鏈投資機會。

開源證券：行業增速三季度有望觸底回升 房地產板塊仍具備較好的投資機會

從房企融資端來看，自6 月初來首次有海外新債發行，信用債環比增長，融資環境持續改善。以銀保監會為首的國家部門、地方政府、銀行和房企陸續傳達“保交付”信號，帶動市場預期不斷修復。我們預計行業增速三季度有望觸底回升，板塊仍具備較好的投資機會，維持行業“看好”評級。

東興證券：房地產政策有望進入新一輪釋放期 紓困力度與需求刺激力度都有望進一步加強

我們認為，為了穩住當前市場脆弱的信心，守住不發生系統性風險的底線，政策有望進入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都有望進一步加強。持續推薦：1)具有全國化和綜合化發展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發展。我們認為信用優勢將推動龍頭央企在土地和并購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。

2)扎根高能級區域，積極向全國拓展的優質地方國企龍頭，建議持續跟蹤越秀地產。我們認為深耕高能級區域的地方國企龍頭，兼具業績穩定性與未來成長性。憑借深耕高能級區域鑄就的穩定基本盤和融資優勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業出清過程中實現趕超。

東吳證券：居民購房信心逐漸恢復 未來2-3個月銷售或將是V型回暖

隨著放松政策加碼出臺，居民購房信心逐漸恢復，未來2-3個月銷售或將是V 型回暖。中長期看，隨著風險房企收縮，更多資源整合機會和購買力向高信用頭部公司集聚。建議關注：1)房地產開發：保利發展、萬科A、招商蛇口、金地集團；2)物業管理：新大正、招商積余、南都物業；3)房地產經紀行業：我愛我家。

（文章來源：東方財富研究中心）